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购房谨防九大陷阱及其对策 让你买到满意新房

作者: 时间:2016/12/31 11:53:00 来源:挑房网

摘要:一、知己知彼,百战不殆房地产市场各种类型的房屋很多,作为购房人一定要清楚自身的收入情况和消费层次,不能妄自菲薄,也不能好高骛远,以免日后给自己带来沉重的经济负担。在明确自己应该购买哪一类商品房后,更为 ......

一、知己知彼,百战不殆

房地产市场各种类型的房屋很多,作为购房人一定要清楚自身的收入情况和消费层次,不能妄自菲薄,也不能好高骛远,以免日后给自己带来沉重的经济负担。在明确自己应该购买哪一类商品房后,更为重要的是了解房地产开发商的售楼资格。由于房地产开发商与购房人存在着严重的房地产市场信息不对称,双方的地位实质上是不平等的。实践中曾出现房地产开发商利用集体土地开发房地产、开发商卷逃预售款和在预售房地产上设置抵押等情况,严重侵害购房人的权益。

二、看清“内部认购”真面目

许多房地产开发商在楼盘预售前,喜欢搞内部认购,一为造势,二为摸底,都是为预售作准备。而对于购房人来说,相对而言,内部认购的价格相对较低,有一定的吸引力。对此,笔者认为,由于内部认购行为政府不认可,也没有纳入管理,商品房的内部认购可能存在以下隐患:

一是房地产开发商还没有缴清开发地块的土地使用权出让金,导致将来难以取得房地产证;

二是该商品房可能已经被房地产开发商拿去抵押,将来购房人取得的不是完全的房屋所有权;

三是由于内部认购合同没有政府部门的登记备案,房地产开发商可能会将房屋一楼多售。因此,购房人切不可因为内部认购商品房的所谓价格优势而麻痹大意。

三、慎签认购书

在实践中, 为了尽早销售商品房,开发商在与购房人签订商品房销售合同前,双方先签订商品房预售认购书,购房人依认购书约定缴纳一定数额的款项。但往往在正式的商品房买卖谈判中,又因为对具体条款的争议,不能签订正式的商品房买卖合同,双方进而转为对购房人所缴款项是否视为定金,适用“定金罚则”而争吵不休。对于认购书的法律性质,一般认为,如果认购书含有商品房买卖合同的主要条款,如商品房的位置、楼层、总面积、单价、总价、签订正式预售合同的时间等,商品房认购书具有合同约束力,当事人违约要承担违约责任。认购书中约定的款项应当视为解约定金,适用定金罚则。如果认购书没有含有商品房买卖合同的主要条款,则认购书只是没有法律约束力的“意向书”,购房人所缴款项应当退回。

四、确定合理的付款方式

为加快资金回笼,实践中有的房地产开发商对一次性付款的购房人提供一定的优惠,有的经济条件优越的购房人也乐于一次性付款,以免麻烦。但这种做法其实存在一定的风险,如果房地产开发商开发烂尾,购房人极有可能血本无归。因此,购房人应尽可能争取按照开发建设工程的进度分期支付房款,这样可以将风险降到最低,避免将来被“套牢”。如在合同中约定签约时支付房款的10%,签约后房地产开发商应保证工程应建至四层完工,购房人再付10%……等等。

五、明确约定收楼标准

对于商品房交付使用的标准,《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条有明确规定,即房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。住宅小区等群体房地产开发项目竣工,应当进行综合验收。综合验收项目包括:(一)城市规划设计条件的落实情况;(二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况;(三)单项工程的工程质量验收情况;(四)拆迁安置方案的落实情况;(五)房地产物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的,可以分期验收。

六、规范商品房面积增减的处理

商品房的建筑面积是以房地产测绘部门的测绘结果为准。而房地产合同的签订往往在测绘之前,因此,合同约定的商品房面积往往与实测面积不相符。

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